VERTRAULICHE EXEKUTIVÜBERSICHT

Diese gemischt genutzte Investitionsmöglichkeit befindet sich in einem der etabliertesten und angebotsbeschränkten Korridore von Long Island City, nur wenige Augenblicke von der Vernon Boulevard und dem East River Ufer entfernt. Der Standort profitiert von einer starken Wohnungsdichte, konstantem Einzelhandelsfußverkehr und unmittelbarer Nähe zu Verkehrsanbindungen, Freiflächen und Annehmlichkeiten der Nachbarschaft.

Das Grundstück umfasst etwa 5.190 Quadratfuß auf einem 2.500 Quadratfuß großen Lot und ist konfiguriert als ein 25 Fuß breides Gebäude, das besteht aus:

Einzelhandel im Erdgeschoss
Rückwärtiges Künstleratelier
Vier frei-markt Wohnapartment darüber

Das Objekt bietet ein ausgewogenes Profil von dauerhaftem, vorhandenem Einkommen und kurzfristigem Potenzial zur Vermietung von Wohnraum in einem Submarkt, der weiterhin langfristige Miettiefe und Nachfrage nach Kapital zeigt.

EIGENTUMSÜBERSICHT
Grundstücksgröße: 2.500 SF
Gebäudem dimensionen: 25 ft x 42 ft
Aktuelle Gebäudefläche: 5.190 SF
Gebäudeklasse: S3 – Überwiegend Vierfamilienhaus mit einem Geschäft und Büro
Bebauungsplan: M1-4 / R6B

Die Konfiguration des Eigentums ermöglicht ein stabiles Einzelhandels Einkommen an der Basis, während das Potenzial für Wohnraum erhalten bleibt. Die Breite und Anordnung des Gebäudes bieten effiziente Wohnnutzflächen im Vergleich zu vielen schmaleren gemischt genutzten Objekten innerhalb des Submarktes.

EINKOMMENSPROFIL & KAPITALISIERUNGSRATE ANALYSE

Das Eigentum generiert derzeit:
Vorhandenes Bruttoumsatz: $326,724
Ausgaben: $39,167
Vorhandenes Net Operating Income: $287,557

Nach Stabilisierung der WohnEinheiten auf Marktniveau:
Pro Forma Bruttoumsatz: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
Dies unterstützt eine pro forma Kapitalisierungsrate von etwa 5,5 %.

WOHNKOMPONENTE
Die vier Wohneinheiten sind vollständig frei-finanziert und derzeit leerstehend. Dies stellt eine unmittelbare Möglichkeit dar, zu geltenden Marktmieten ohne regulatorische Einschränkungen zu vermieten.

Aktuelle Vermietungsbenchmarks im Vernon Boulevard / Uferkorridor deuten auf folgende Werte hin:
$70–$85 pro Quadratfuß jährlich
Einzimmerwohnungen: etwa $3,400–$4,200 pro Monat
Zweizimmerwohnungen: etwa $4,800–$6,000+ pro Monat

Die Absorption innerhalb von Boutique-Gebäuden, die keine Vollservice-Einrichtungen bieten, bleibt aufgrund der starken Mieternachfrage nach Nähe zum Wasser, Zugang zu Midtown Manhattan und Einzelhandelsangeboten in der Nachbarschaft stabil.

Die freie Marktnatur der Wohneinheiten erhöht die Flexibilität und reduziert die regulatorische Exposition im Vergleich zu mietregulierten oder teilweise regulierten Objekten.

GEWERBLICHE MIETVERHÄLTNISSE

Dies bietet vorhersehbaren Cashflow während der verbleibenden Vertragslaufzeit und bewahrt zukünftige Flexibilität für eine Umpositionierung.

Einzelhandelskorridore entlang des Vernon Boulevard haben aufgrund des konstanten Fußgängerverkehrs, der wachsenden Wohnungsdichte und der begrenzten verfügbaren Fronten Resilienz gezeigt. Das Fehlen einer Verlängerungsklausel ermöglicht es dem Eigentum, die Mieterstruktur und Mietökonomik bei Ablauf des Mietvertrags neu zu bewerten.

BEBAUUNGSPLAN & STRATEGISCHE OPTIONEN
Das Grundstück befindet sich innerhalb eines M1-4 / R6B Bebauungsplans. Diese duale Bebauungsstruktur unterstützt weiterhin die gemischte Nutzung und bietet strategische langfristige Flexibilität, vorbehaltlich üblicher Genehmigungen.

Investoren können mehrere Strategien in Betracht ziehen:

- Halten und Stabilisieren für dauerhaftes Cashflow
- Wohnraumerlös schrittweise erhöhen
- Die gewerbliche Komponente bei Ablauf des Mietvertrags neu gestalten
- Längerfristiges Umnutzungspotenzial bewerten

Diese Flexibilität erhöht den strukturellen Wert über den aktuellen Einkommensstrom hinaus.

SUBMARKT FONDAMENTALS

Long Island City profitiert weiterhin von:

- Nähe zu Midtown Manhattan (eine U-Bahn-Station)
- Die Nachfrage nach Kapital in LIC bleibt aufgrund der Kombination aus Erreichbarkeit, Miettiefe und Uferlage resistent. Insbesondere der Vernon Boulevard Korridor bleibt eines der begehrtesten Wohngebiete im Submarkt.

CONFIDENTIAL EXECUTIVE OVERVIEW

This Mixed-use investment opportunity is situated in one of Long Island City’s most established and supply-constrained corridors, just moments from Vernon Boulevard and the East River waterfront. The location benefits from strong residential density, consistent retail foot traffic, and immediate proximity to transportation, open space, and neighborhood amenities.

The property spans approximately 5,190 square feet on a 2,500-square-foot lot and is configured as a 25-foot-wide building consisting of:

Ground-floor retail
Rear artist studio
Four free-market residential apartments above

The asset offers a balanced profile of durable in-place income and near-term residential lease-up potential within a submarket that continues to demonstrate long-term rental depth and capital demand.



PROPERTY OVERVIEW
Lot Size: 2,500 SF
Building Dimensions: 25 ft x 42 ft
Current Building Area: 5,190 SF
Building Class: S3 – Primarily Four-Family with One Store & Office
Zoning: M1-4 / R6B

The property’s configuration allows for stable retail income at the base while preserving residential upside. The building width and layout provide efficient residential floor plates relative to many narrower mixed-use assets within the submarket.

INCOME PROFILE & CAP RATE ANALYSIS

The property currently generates:
In-Place Gross Revenue: $326,724
Expenses: $39,167
In-Place Net Operating Income: $287,557


Upon stabilization of the residential units to market levels:
Pro Forma Gross Revenue: $342,320
Pro Forma Net Operating Income: $303,160
This supports a pro forma capitalization rate of approximately 5.5%.


RESIDENTIAL COMPONENT
The four residential units are fully free-market and currently vacant. This presents an immediate opportunity to lease at prevailing market rents without regulatory restrictions.

Recent leasing benchmarks in the Vernon Boulevard / waterfront corridor indicate:
$70–$85 per square foot annually
One-bedroom units: approximately $3,400–$4,200 per month
Two-bedroom units: approximately $4,800–$6,000+ per month

Absorption within boutique buildings lacking full-service amenities remains steady due to strong tenant demand for proximity to the waterfront, Midtown Manhattan access, and neighborhood retail offerings.

The free-market nature of the residential units enhances flexibility and reduces regulatory exposure relative to rent-stabilized or partially regulated assets.

COMMERCIAL TENANCY

This provides predictable cash flow through the remaining lease term while preserving future flexibility for repositioning.

Retail corridors along Vernon Boulevard have demonstrated resilience due to consistent pedestrian traffic, growing residential density, and limited available frontage. The absence of a renewal clause allows ownership to reassess tenant mix and rental economics at lease expiration.

ZONING & STRATEGIC OPTIONALITY
The property is located within an M1-4 / R6B zoning district. This dual zoning structure supports continued mixed-use occupancy and offers strategic long-term flexibility, subject to customary approvals.

Investors may consider multiple strategies:

- Hold and stabilize for durable cash flow
- Incrementally enhance residential revenue
- Reposition the commercial component upon lease expiration
- Evaluate longer-term redevelopment potential

This flexibility adds structural value beyond the current income stream.

SUBMARKET FUNDAMENTALS

Long Island City continues to benefit from:

- Proximity to Midtown Manhattan (one subway stop)
- Capital demand in LIC has remained resilient due to its combination of accessibility, rental depth, and waterfront positioning. The Vernon Boulevard corridor in particular remains one of the submarket’s most sought-after residential pockets.